“Desmobilize e mexa-se, mas observe e mexa-se bem. ”

26/09/16
Por: Leonardo Santos Magalhães

No primeiro ensaio sobre este tema, que convidava nossos colegas gestores a se “movimentarem”, tratamos de um modelo de funding para novos investimentos a partir de venda e relocação de ativos imobiliários. Este movimento, denominado Sale and Leaseback (SLB), garantiu que diversos empreendedores de economias antes estagnadas, pudessem promover o crescimento econômico aliados a investidores menos propensos a correr os riscos do empreendedorismo.

Algumas dúvidas recaem em quem encontra neste modelo, oportunidade de ação para o portfólio de iniciativas de expansão de seu empreendimento ou para sua carteira de investimento. Aos empreendedores e investidores interessados, este ensaio busca delinear alguns esclarecimentos a fim de enxergarmos melhor as maneiras de nos movermos em busca de novos patamares de crescimento e sustentabilidade.

A primeira questão, e por vezes a mais importante, tanto para o empreendedor quanto para o investidor, é a necessidade de garantir o usufruto pelo empreendimento, e que não haja quebras de contrato. Para isto, já apontamos no ensaio anterior um modelo de locação de imóveis, atípico até 2012 no Brasil, e também muito utilizado no exterior, o Built to Suit (BTS), ou construído para servir na tradução livre mais utilizada em nossa terra tupiniquim. Este modelo traz garantias que vão além dos contratos típicos de locação. Por um lado, o empreendedor que tem seu imóvel e precisa de financiamento para expandir os negócios através de novas estruturas e equipamentos, pode oferecer ao investidor uma oportunidade de aplicação, com garantia e renda melhor do que nos contratos típicos. Em contrapartida, o investidor terá neste modelo de locação, a segurança de longo prazo para oferecer condições melhores que os financiamentos bancários. Pode-se inovar ainda mais e não se ater apenas na estrutura física, somando ainda pensar as instalações e equipamentos eventualmente necessários à expansão do negócio.

Outras dúvidas estão ligadas aos resultados financeiros esperados. Deve-se levar em consideração que não costuma haver empreendimentos produtivos com ROI inferior às taxas de aluguel, que giram em torno de 0,5% e 0,7% do valor do bem locado, atualmente. Um retorno de 6% a 10% ao ano, ou mesmo um pouco maior como vemos nos contratos BTS, é bastante inferior às expectativas de bons empreendimentos e expansões que buscam financiamento. Além desta diferença em relação às taxas de retorno, como apontado no ensaio anterior, quando há a venda prévia do imóvel próprio para relocação, existem ainda outros ganhos com abatimento de impostos sobre o lucro ou de performance no balanço.

Por fim, apareceram também dúvidas em relação a utilização destes modelos pela Administração Pública, bastante interessada tanto no SLB, como no BTS. Percebemos que nossos poderes têm certa dificuldade em atender as próprias legislações, e que benesses que poderiam surgir de ações administrativas modernas acabam sendo prejudicadas em alguns casos pelo desconhecimento ou pela falha na aplicação de diretrizes de transparência. Neste aspecto temos visto diversas tentativas de diferentes esferas e poderes em utilizar tais mecanismos de alavancagem, mas poucas ainda com sucesso.

É importante conhecer e atender o Acórdão no 1301/2013 (TC 046.489/2012-6) do TCU em resposta à consulta formulada pelo Conselho Superior da Justiça do Trabalho, que questionava inicialmente a possibilidade de dispensa de licitação para operações BTS. Algumas das recomendações, apesar de parecer evidentes, ainda são esquecidas, como a de que deve o demandante pelo BTS provar que tal opção é mais vantajosa, do valor de mercado, ou a de que a licitação só pode ser abandonada quando o imóvel pertença ao futuro locador.

Às recomendações, como podemos dizer a todos os negócios privados ou públicos, é cego aquele que não toma atitude pensada e analisada como vantajosa, a partir de informações fidedignas do mercado livre. Que o ensaio tenha trazido luz para reconhecimento dos caminhos para movermos bem e engrandecer a economia.